Mặc dù pháp luật đất đai 2013 đã có nhiều đổi mới khắc phục nhiều hạn chế của hệ thống pháp luật được ban hành trước đó, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Tuy nhiên, sau hơn 03 năm thi hành Luật Đất đai, trên cơ sở thực tế triển khai thi hành Luật cho thấy những yêu cầu, thách thức cần phải tiếp tục nghiên cứu và giải quyết nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của công tác quản lý, sử dụng đất trong bối cảnh hiện nay.   Quy định của pháp luật đất đai liên quan đến Hợp tác xã Kinh tế tập thể với nòng cốt là hợp tác xã có đóng góp quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội của đất nước, góp phần xóa đói giảm nghèo, tạo việc làm cho xã viên và người lao động. Nhà nước luôn dành sự quan tâm, tạo điều kiện và có chính sách phù hợp để nâng cao hiệu quả hoạt động của các hợp tác xã. Hướng đến một nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa quy mô lớn, hiệu quả và bền vững, có năng suất, chất lượng và sức cạnh tranh cao, trên cơ sở ứng dụng các thành tựu khoa học, công nghệ tiên tiến cần thiết phải có là một hệ thống chính sách phù hợp với xu thế phát triển. Đất đai là một trong các yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất, là một yếu tố tác động đến cơ cấu giá thành sản phẩm thì chính sách pháp luật đất đai cũng phải phù hợp với xu thế đó. Pháp luật đất đai qua các thời kỳ được xây dựng trên nguyên tắc bình đẳng đối với mọi đối tượng, các quy định về chính sách đất đai được áp dụng chung cho các tổ chức kinh tế, không có quy định về chính sách riêng đối với đối tượng sử dụng đất là hợp tác xã. Chính sách đất đai đối với doanh nghiệp nói chung và hợp tác xã nói riêng qua các thời kỳ đã từng bước được hoàn thiện và thể hiện sự tiến bộ góp phần tạo môi trường kinh doanh thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp. Từ những quy định về giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất đất đến việc mở rộng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh đã giúp cho các doanh nghiệp yên tâm đầu tư, bảo vệ và khai thác sử dụng đất có hiệu quả. Quyền sử dụng đất đai đã trở thành một nguồn lực tài chính để đầu tư phát triển sản xuất. Hợp tác xã với đặc điểm là nguồn vốn hạn chế, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng là khó khăn để có thể duy trì hoặc mở rộng sản xuất kinh doanh, do đó chính sách đất đai đã có những quy định linh hoạt trong thu tiền sử dụng đất với nhiều hình thức để phù hợp với điều kiện của từng doanh nghiệp như trả tiền một lần, trả tiền hàng năm hoặc cho ghi nợ tiền sử dụng đất... Chính sách pháp luật đất đai luôn có những quy định nhằm đảm bảo quyền lợi và lợi ích cho các doanh nghiệp là hợp tác xã khi sử dụng đất, luôn có chính sách khuyến khích, ưu đãi, miễn giảm tiền sử dụng đối với các doanh nghiệp đầu tư vào những khu vực điều kiện đặc biệt (có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn...). Nhìn chung, chính sách pháp luật đất đai liên quan đến việc sử dụng đất của các doanh nghiệp nói chung và hợp tác xã nói riêng qua các thời kỳ đều được ban hành khá đồng bộ và kịp thời với tiến trình phát triển kinh tế của đất nước, các quy định liên quan đến việc sử dụng đất của các doanh nghiệp cơ bản là phù hợp, bình đẳng đối với mọi đối tượng và được thực tiễn chấp nhận. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai liên quan đến việc sử dụng đất của các doanh nghiệp được ban hành đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, là một nguồn lực quan trọng góp phần thúc đẩy nền kinh tế. Tuy nhiên, cũng còn đó những quy định bất hợp lý và không còn phù hợp thực tiễn và xu thế phát triển của nền kinh tế như tình trạng sử dụng đất lãng phí và không hiệu quả vẫn còn diễn ra phổ biến, tình trạng giao đất, cho thuê đất còn diễn ra tràn lan, chưa đánh giá hết năng lực các nhà đầu tư khi giao đất, cho thuê đất. Chưa thống nhất các thủ tục về đầu tư, xây dựng và đất đai trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ còn phức tạp, thời gian thực hiện còn kéo dài... Trước thực tế đó, trên cơ sở kế thừa những nội dung còn phù hợp của Luật đất đai năm 2003, luật hoá một số quy định tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai đã đi vào cuộc sống, đồng thời đưa vào những nội dung mới cần sửa đổi, bổ sung, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai năm 2013, với những sửa đổi, bổ sung nhằm tạo điều kiện và môi trường tốt hơn cho việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp. Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo. Ngoài ra, về chính sách ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất cũng đã được rà soát lại đảm bảo tính đồng bộ giữa pháp luật về đầu tư và pháp luật về đất đai. Xác định rõ đối tượng được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất. Việc ưu đãi phải thực chất và chỉ thực hiện ưu đãi đối với doanh nghiệp đầu tư vào các lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội, bảo vệ môi trường; đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn với mức độ miễn, giảm tiền thuê đất (thời gian) một cách hợp lý, phù hợp tránh tâm lý trông chờ, dựa vào ưu đãi của nhà nước. Những điểm đối mới tạo điều kiện thuận lợi hơn cho Doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai Cụ thể pháp luật đất đai 2013 đã có những điểm đối mới tạo điều kiện thuận lợi hơn cho Doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai: Một là, hỗ trợ về mặt bằng sản xuất Luật Đất đai 2013, với một số sửa đổi tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận đất sạch cho sản xuất, kinh doanh. Trong đó có 13 điều quy định về tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyến sử dụng đất (từ Điều 107 đến Điều 119) nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận đất sạch thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Để tạo thêm quỹ đất cho sản xuất kinh doanh, Luật Đất đai có một số quy định mới. Chẳng hạn, việc thu hồi đất được thực hiện không chỉ cho dự án cụ thể mà có thể tiến hành thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Hai là, cơ chế, chính sách đất đai hỗ trợ cho doanh nghiệp, Luật Đất đai 2013 bổ sung một số quy định như sau: (1) Bổ sung quy định về điều kiện được mua, bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Điều kiện được bán: tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng và dự án đầu tư đã được phê duyệt. Điều kiện bên mua tài sản gắn liền với đất thuê: phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm pháp Luật Đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó. (2) Bổ sung quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Điều 193 Luật Đất đai). (3) Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền (Điều 194 Luật Đất đai và Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014). Ba là, công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai Luật Đất đai 2013 chỉ quy định nguyên tắc chung về các loại thủ tục hành chính. Các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định cụ thể về các thủ tục hành chính theo hướng lồng ghép các thủ tục hành chính về đầu tư, xây dựng, tài chính, loại bỏ các thủ tục con; đơn giản hóa thành phần hồ sơ; quy định cụ thể việc cung cấp thông tin và luân chuyên hồ sơ giữa các cơ quan nhà nước trong quá trình thực hiện thủ tục, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục. Một số tồn tại hạn chế của chính sách pháp luật đất đai hiện hành có liên quan đến Hợp tác xã Mặc dù pháp luật đất đai 2013 đã có nhiều đổi mới khắc phục nhiều hạn chế của hệ thống pháp luật được ban hành trước đó, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Tuy nhiên, sau hơn 03 năm thi hành Luật Đất đai, trên cơ sở thực tế triển khai thi hành Luật cho thấy những yêu cầu, thách thức cần phải tiếp tục nghiên cứu và giải quyết nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của công tác quản lý, sử dụng đất trong bối cảnh hiện nay: Một là, cơ chế tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp Pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư, pháp luật đấu thầu và một số pháp luật khác có liên quan vẫn chưa quy định thống nhất về việc doanh nghiệp được quyền tiếp cận đất đai như: Luật Đất đai chỉ quy định các trường hợp phải áp dụng hoặc không áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất, Luật Đấu thầu chỉ quy định các trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, Luật Đầu tư chỉ quy định các trường hợp quyết định chủ trương đầu tư. Do đó, khi xem xét một trường hợp cụ thể sẽ gây khó khăn cho địa phương quyết định áp dụng hình thức đấu giá, đấu thầu hay quyết định chủ trương đầu tư. Việc tiếp cận đất đai giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài chưa hoàn toàn bình đẳng như: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải thuê đất của nhà nước hay nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư. Điều này dẫn đến tình trạng một số dự án đầu tư thuộc diện thu hồi đất thì phải chờ Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để bàn giao, cho thuê đất; trong khi nhà đầu tư nước ngoài có đủ điều kiện về mặt kinh tế thì lại không có cơ sở pháp lý để thực hiện. Hai là, về khuyến khích tích tụ, tập trung đất nông nghiệp Xây dựng chính sách khuyến khích tích tụ, tập trung đất đai, phát huy tiềm năng đất đai cho phát triển kinh tế - xã là chủ trương lớn đã được đặt ra trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XI (Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012) và Nghị quyết Trung ương 7 về vấn đề nông nghiệp - nông dân - nông thôn (Tam nông) để tiến tới một nền sản xuất nông nghiệp hiện đại. Việc thể chế hóa các quan điểm, nội dung của Nghị quyết đã tạo bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện chính sách đất đai về chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,… để thực hiện “dồn điền đổi thửa”, quy hoạch lại đồng ruộng, phát triển kinh tế trang trại, phát triển mô hình cánh đồng mẫu lớn để tổ chức sản xuất nông nghiệp hàng hóa hoặc là để xây dựng, chỉnh trang lại các khu dân cư, xây dựng nông thôn mới,... Quá trình này đã góp phần vào việc phân công lại lao động trong nông thôn, nông nghiệp, phát huy tiềm năng đất đai, nâng cao hiệu quả sản xuất, đời sống của nhân dân, thay đổi diện mạo của nông thôn mới, tạo điều kiện cho kinh tế - xã hội của các địa phương phát triển mạnh. Tuy nhiên, trong thời gian qua quá trình tích tụ và tập trung đất đai còn chậm, việc thực hiện còn chưa thực sự gắn với tính công bằng, bền vững, hiệu quả và còn những khó khăn, vướng mắc nhất định. Ba là, về thị trường quyền sử dụng đất Công khai, minh bạch, dân chủ trong quản lý, sử dụng đất là yếu tố quan trọng, góp phần hạn chế việc đầu cơ, gian lận trên thị trường, là yếu tố đảm bảo thúc đẩy sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất, tuy nhiên, khung pháp lý hiện hành đối với vấn đề này vẫn còn những khoảng trống, hoạt động giám sát mới tập trung đối với giám sát công tác quản lý đất đai của các cơ quan quản lý hành chính nhà nước, chưa có các quy định cụ thể về hoạt động giám sát sử dụng đất, giám sát quyền và nghĩa vụ của sử dụng đất; quy định về việc tiếp nhận và giải quyết các các kiến nghị của người dân trong quá trình quản lý, sử dụng đất còn quá mờ nhạt, ý kiến của người dân tham gia ít khi được quan tâm xem xét một cách thấu đáo và chưa có quy định về việc giải quyết các ý kiến đồng thuận hay không đồng thuận của người dân. Quy định về quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 tuy đã gỡ bỏ những hạn chế về mục đích thế chấp song vẫn còn thiếu linh hoạt trong việc hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp do chưa cho thế chấp tại các bên cho vay ở nước ngoài, thế chấp của tổ chức kinh tế, người Việt Nam ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại tổ chức khác không phải là tổ chức tín dụng hoặc cá nhân. Vẫn tồn tại sự khác biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong việc tiếp cận đất để đầu tư kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa; việc nhận quyền sử dụng đất trên thị trường từ hộ gia đình, cá nhân; thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi nhận chuyển quyền đất có thời hạn ổn định lâu dài;… Đề xuất, kiến nghị Để tạo môi trường đầu tư thuận lợi và khuyến khích phát triển cho các Hợp tác xã, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất một số nhiệm vụ và giải pháp như sau: Một là, nghiên cứu tháo gỡ các rào cản về thể chế nhằm phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong đó có thị trường về quyền sử dụng đất nông nghiệp. Hai là, xây dựng cơ chế khuyến khích việc tích tụ, tập trung ruộng đất để sản xuất, kinh doanh; đặc biệt là đối với việc hình thành chuỗi sản xuất, chế biến và tiêu thụ các sản phẩm nông, lâm, ngư nghiệp tập trung quy mô lớn. Ba là, thực hiện tốt công tác quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp (khoanh vùng các khu vực đất trồng lúa cần bảo vệ; quy hoạch sử dụng các khu vực chuyên canh gắn sản xuất với chế biến và tiêu thụ). Bốn là, chỉ đạo các cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương tăng cường hơn nữa, nâng cao vai trò trách nhiệm trong việc tổ chức thi hành luật.