Ông Lê Việt Trung: info@kymviet.net
Tôi mua nhà ở xã hội, kính đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội hướng dẫn thủ tục cấp Giấy chứng nhận nhà ở xã hội giúp tôi.
Văn phòng ĐK DĐ HN trả lời: Căn cứ điều 32 Quyết định 37/2015/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ngày 18/12/2015 thì:
Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong dự án phát triển nhà ở, mua nhà ở tái định cư
1. Kiểm tra hồ sơ pháp lý phục vụ công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận tại dự án phát triển nhà ở (không bao gồm các dự án nhà ở tái định cư).
a) Sau khi hoàn thành công trình (từng tòa nhà hoặc toàn bộ các tòa nhà của dự án), trong thời hạn không quá 30 ngày, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội các giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;
b) Trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều này, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất và công trình xây dựng, các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án.
Trường hợp hồ sơ cần phải giải trình, bổ sung thì trong thời hạn (10) ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội ra thông báo bằng văn bản, trong đó nêu rõ lý do cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở biết.
Trường hợp cần thiết, trong thời hạn 15 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng; trong thời hạn không quá (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản lấy ý kiến, cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Sở Tài nguyên và Môi trường.
Sau khi hoàn thành kiểm tra, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội hướng dẫn chủ đầu tư làm thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho bên mua theo quy định tại khoản 2 Điều này.
c) Căn cứ kết quả thông báo của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì Chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng kế hoạch, tiến độ thực hiện nội dung trên và thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội và công khai cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng để phối hợp, kiểm tra, đôn đốc thực hiện.
d) Trường hợp chủ đầu tư dự án có vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng, nhà ở thì Sở Tài nguyên và Môi trường thanh tra, kết luận hoặc đề xuất thành lập Đoàn Thanh tra liên ngành (đối với các trường hợp vi phạm nghiêm trọng, liên quan đến các lĩnh vực khác) tiến hành thanh tra, kết luận báo cáo UBND Thành phố xử lý theo quy định của pháp luật trước khi cấp Giấy chứng nhận.
Thời gian thanh tra, kết luận tại điểm này không tính vào thời gian thực hiện các nội dung tại điểm b khoản 1 Điều này.
2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong dự án phát triển nhà ở;
a) Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được kết quả kiểm tra của Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội theo quy định tại khoản 1 Điều này, Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp (01) bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 3 Điều 72 Nghị định số43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
b) Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội tổ chức tiếp nhận hồ sơ, thẩm định hồ sơ và làm thủ tục trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký Quyết định và Giấy chứng nhận cấp cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong dự án phát triển nhà ở.
Thời gian thực hiện nội dung trên không quá (30) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; trường hợp cần giải trình, bổ sung hồ sơ (ngoài các nội dung đã kiểm tra tại khoản 1 Điều này) thì trong thời hạn (10) ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội ra thông báo bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, người mua nhà ở biết.
c) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong dự án phát triển nhà ở có thể trực tiếp nộp hồ sơ theo quy định tại khoản 3 Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo trình tự quy định tại điểm a, b nêu trên.
d) Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội có trách nhiệm: vào sổ cấp Giấy chứng nhận, sao Giấy chứng nhận để lưu và gửi cơ quan quản lý nhà nước về tài sản gắn liền với đất; thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận, thu giấy tờ gốc về đất, tài sản gắn liền với đất và trao Giấy chứng nhận cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận hoặc trao Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở để trả cho người được cấp, đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở (đối với trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận).
3. Trường hợp chủ đầu tư thực hiện việc chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều này cùng với việc lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân tại khoản 2 Điều này thì Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội thực hiện đồng thời các nội dung trên. Thời gian thực hiện cho cả hai nội dung không quá 45 ngày.
4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phải làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Trường hợp chủ đầu tư, các cơ quan, cá nhân có liên quan vi phạm quy định trong việc cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong dự án phát triển nhà ở sẽ bị xử phạt theo quy định tại Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 17/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
5. Trình tự, thủ tục cấp cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở tái định cư.
Đơn vị được nhà nước giao nhiệm vụ bán nhà tái định cư có trách nhiệm nộp thay người mua nhà (01) bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 3 Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà; trình tự thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này. Trường hợp người mua nhà tái định cư trực tiếp nộp hồ sơ thì thực hiện theo điểm c) khoản 2 Điều này.
6. Xử lý các trường hợp người mua nhà đã mua bán, chuyển nhượng.
a) Trường hợp nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì phải có: Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa chủ đầu tư với bên mua nhà ở lần đầu; văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở đã được cơ quan công chứng chứng nhận và chủ đầu tư xác nhận; biên lai nộp thuế thu nhập hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập theo quy định.
b) Việc xử lý các trường hợp phát sinh trước ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (ngày 08/8/2010) như sau:
- Trường hợp đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trước ngày 08/8/2010 thì người nhận chuyển quyền phải có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở của các lần chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực theo quy định. Trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở chưa được công chứng, chứng thực theo quy định thì phải có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có dự án nhà ở về việc đã thông báo công khai việc lập hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn ba mươi (30) ngày tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn, tổ dân phố, khu dân cư và tại biển số nhà có hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận và sau thời gian thông báo công khai không có tranh chấp, khiếu kiện.
Người nhận chuyển quyền nộp giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại mục này và các giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội để làm thủ tục xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Quy định này mà không phải thực hiện lại các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
- Các trường hợp nhận chuyển nhượng từ ngày 01/7/1994 đến trước ngày 01/01/2009 nay nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì chỉ thu một lần thuế thu nhập cá nhân của lần chuyển nhượng cuối cùng, các lần chuyển nhượng trước đó không thực hiện truy thu thuế. Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2009 trở về sau thì thực hiện theo Luật thuế thu nhập cá nhân; cá nhân chuyển nhượng bất động sản có hợp đồng công chứng, chứng thực hoặc chỉ có giấy tờ viết tay đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho từng lần chuyển nhượng.
c) Trường hợp mất giấy tờ gốc về đất, tài sản gắn liền với đất (như hợp đồng mua bán nhà, hóa đơn mua bán....) thì phải có giấy xác nhận của cơ quan Công an về việc mất giấy tờ hoặc giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc mua bán, bên mua hoàn thành nghĩa vụ với bên bán và giấy cam kết của người đề nghị cấp Giấy chứng nhận (về việc không sử dụng các giấy tờ này để thực hiện các hành vi trái quy định của pháp luật), giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc mua bán, bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với bên bán.
2- Căn cứ điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ
Điều 72. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở
1. Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau đây:
a) Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư;
b) Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (nếu có);
c) Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);
d) Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ); trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ;
đ) Báo cáo kết quả thực hiện dự án.
2. Trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án.
Sau khi hoàn thành kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
3. Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có:
a) Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
c) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
4. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
b) Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
c) Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
d) Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 37 của Nghị định này;
đ) Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
e) Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.
5. Trường hợp chủ đầu tư dự án có vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở thì Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xử lý theo quy định của pháp luật.